Immobilien richtig finanzieren

Baufinanzierung
Lesezeit: 7 min
Am besten machst Du bei deinem neuen Eigenheim alles richtig – von Anfang an. Richtig los geht es mit der Planung der Finanzierung. Gehe Schritt für Schritt vor. Prüfe dein Budget. Kalkuliere auf Nummer sicher.

Eine Immobilie richtig finanzieren und Geld sparen

Am besten machst Du bei deinem neuen Eigenheim alles richtig – von Anfang an. Richtig los geht es mit der Planung der Finanzierung. Gehe Schritt für Schritt vor. Prüfe dein Ihr Budget. Kalkuliere auf Nummer sicher. Wähle die optimalen Konditionen bei der Finanzierung – zum Beispiel lange Zinsbindung. Suche das beste Kreditangebot aus einer Vielzahl aus – und spare dabei richtig viel Geld. Frag uns, wir zeigen dir, wie Du deine Immobilie richtig finanzierst. Weshalb es sinnvoll ist, eine Immobilie zu kaufen anstatt zu mieten liest Du in folgendem Artikel: Kaufen statt mieten – Eigenes Dach für Herz und Verstand.

 

Die wichtige K-Frage

Wie hoch sind Kapital, Kosten, Kredit? Um die Frage dreht sich die gesamte Finanzierung deines Eigenheims – und die drei Ks beeinflussen sich gegenseitig. Je mehr Kapital und Einkünfte Du zur Verfügung hast, desto niedriger der benötigte Kredit und die Zinsen und umso geringer wiederum die Kosten – und zwar kurz- und langfristig. Klar, dass die Planung der Immobilienfinanzierung eine große Rolle spielt.

 

Sternstunde der Finanzierung

Deine günstigste und passende Finanzierung beginnt mit der sorgfältigen Budgetprüfung. Auch wenn Du gerne beim Eigenheim nach den Sternen greifen möchtest – Dein Glück findest Du mit Sicherheit bei einer soliden Finanzierung in irdischen Gefilden: Eine Immobilie, die Du dir leisten kannst. Monatliche Raten, die Du auch langfristig sicher bezahlen kannst.

 

Von der Couch ins Kredituniversum

Erforsche am besten zunächst entspannt zuhause deine finanziellen Mittel und Möglichkeiten. So startest Du zielsicher ins Universum rings um Eigenkapital, Kreditrate, Kreditsumme, Restschuld und so weiter. Die Finanzierung deiner Immobilie begleitet dich viele Jahre lang. Schon allein deshalb lohnt sich ein gründlicher Kassensturz. Nur so kannst Du die Finanzierung deines Eigenheims auf der richtigen Basis berechnen. Ein wichtiger Schritt zuerst: Eigenkapital errechnen.

 

Die magischen Zwanzig

Vielfach als nahezu magische Zahl wärmstens empfohlen: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Zusätzlich zu den Nebenkosten. Je höher der Anteil deiner Eigenmittel ist, desto niedriger ist der notwendige Darlehensbetrag und günstiger der Zinssatz. Liste alle Beträge auf, die flüssig und sofort verfügbar sind. Sämtliche Ersparnisse, Guthaben aus fälligen Versicherungen, Sparplänen, Fonds. Dazu gehört auch das Baugrundstück, das Du vielleicht schon erworben hast. Treibe so viele Geldmittel wie möglich auf. Manchmal reichen schon relativ geringe Beträge zusätzlich, um bessere Zinskonditionen zu erhalten. Einen Puffer für Umzugskosten und so weiter solltest Du aber auf jeden Fall zurückhalten.

 

Übrigens:

Nicht als Eigenkapital gelten noch nicht zugeteilte Bausparverträge oder Sparbriefe. Die Kreditgeber akzeptieren keine gebundenen Geldmittel, erkennen dich aber meist als zusätzliche Sicherheit an. Apropos Sicherheit: Auch deine monatlichen Einkünfte beeinflussen die richtige Finanzierung. Und bestimmen die Höhe der Rate mit.

 

Bequemlichkeit in Raten

Bequem wird die Finanzierung deines Eigenheims nur mit der passenden monatlichen Rate. Prüfe also, wie viel Geld Du monatlich für Zins und Tilgung zur Verfügung habst. Hier nützt dir eine genaue Aufstellung deiner gesamten Einnahmen und Ausgaben. Schaue dir deine Einkünfte und Zahlungen über einen längeren Zeitraum an. Stelle für deine Berechnung nur sichere und regelmäßige Einnahmen auf. Berücksichtige auch Urlaub und zukünftige mögliche Ausgaben. Auf die Habenseite kommt natürlich die aktuelle Miete. Das Geld steht dir in Zukunft für dein eigenes Zuhause zur Verfügung. Bei den Ausgaben fallen allerdings auf der anderen Seite Nebenkosten wie Instandhaltung und Steuern für deine Immobilie an.

 

Die weise Voraussicht

Für Reparaturen und Modernisierung deines Eigenheims fallen früher oder später Kosten an. Besser also, die Instandhaltungskosten für Haus oder Wohnung bei der Finanzierung in weiser Voraussicht einzuplanen. Die Berechnung ist nicht einheitlich geregelt und von Faktoren wie Alter, Ausstattung und Standort (regionale Auflagen) der Immobilie abhängig. Empfehlungen für Rücklagen gehen von circa 7 Euro pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche bis 1 Prozent jährlich vom Neubau. Gehe auf Nummer sicher: Kalkuliere für Steuern und Instandhaltung mit drei bis fünf Euro je Monat und Quadratmeter Wohnfläche, je nach Zustand deiner Immobilie.

Addiere nun sämtliche monatlichen Kosten inklusive der Nebenkosten und alle Einnahmen – und stelle diese einander gegenüber. Ermittle, wie hoch deine monatliche Rate für den Immobilienkredit sein darf. Ein hoffentlich sattes Plus steht dir komplett für Zins und Tilgung zur Verfügung.

 

Beliebte Faustregeln

Erfahrungswerte und Faustregeln helfen dir beim Überprüfen deiner Rate. Kritisch an Faustregeln ist, dass sie wirklich sehr, nun ja, grob sind. Bitte also lieber mit Vorsicht genießen – und eher mehr Reserven einplanen.

Die Instandhaltungskosten plus Kreditrate sollten – Vorsicht Faustregel – nicht mehr als ein Drittel deines monatlich verfügbaren Haushaltseinkommens ausmachen. Die monatliche Kreditrate allein sollte – noch eine schöne Faustregel – nicht höher als ein Viertel deines ausgabefähigen Einkommens sein. Zur Sicherheit kannst Du die ermittelte Rate nochmals gegenrechnen: Addiere deine gegenwärtige Kaltmiete zu deiner möglichen Sparrate, also zu dem Betrag, den Du monatlich sparen kannst. Im besten Fall stimmt die Summe mit der errechneten möglichen Kreditrate ungefähr überein.

Mit deiner realistischen Kreditrate gewappnet, gehst Du gleich einen Schritt weiter: den möglichen Darlehensbetrag berechnen.

 

Das wahre Maximum

Du berechnest den maximal möglichen Darlehensbetrag, den Du mit deinen finanziellen Mitteln jetzt und in Zukunft sicher abbezahlen kannst. Bequem und ohne übermäßige Belastung. Grundlage ist deine ermittelte mögliche monatliche Kreditrate. Multipliziere die Rate mit 12. Teile den Betrag durch die Summe von Zinssatz und Tilgung und multipliziere diesen Betrag mit 100.

 

Beispiel:

Deine mögliche monatliche Rate liegt bei 1000 Euro, Du finanzierst mit 1,5 Prozent Darlehenszins und 2,5 Prozent Tilgung. 1000 Euro mal 12 durch 4 mal 100 ergibt 300 000 Euro. Das heißt: Für deine weitere Planung kannst Du für die Finanzierung deiner Immobilie von einem Darlehensbetrag von 300 000 Euro ausgehen.

Vermutlich interessiert dich aber nun am meisten: Welche Immobilie kann ich mir leisten?

 

Der Kaufpreis steht nicht allein

Egal, ob Du schon ein Haus oder eine Wohnung im Blick hast – oder wissen willst, was Du dir leisten kannst: Dein Budget muss die gesamten Kosten abdecken. Zum Kaufpreis kommen immer noch weitere Kosten hinzu. Für die Kaufnebenkosten musst Du dich auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises gefasst machen. Dazu gehören zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, eventuelle Maklerprovision.

 

Die eleganteste Lösung ist nun also:

Dein Gesamtbudget aus Eigenkapital und Darlehensbetrag entspricht den Gesamtkosten, also Kaufpreis plus Nebenkosten. Vielleicht geht aber noch mehr.

 

Die Goodies

Die Chancen stehen gut, dass Du dein Gesamtbudget erhöhen kannst.

Nutze staatliche Fördertöpfe und spare Kosten. Fördermittel gibt es zum Beispiel von der KfW. Prüfen, ob die Programme für Wohneigentum, Energieeffizient bauen, Baukindergeld für dich in Frage kommen. Oder die staatliche Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester und so weiter.

 

Dein Spielraum

Angenommen, dein Gesamtbudget ist durch Fördermittel etwas höher. Gut, wenn Du deshalb eine geringere monatliche Belastung wählst. Vielleicht nutzt Du den größeren finanziellen Spielraum aber auch für eine höhere monatliche Kreditrate. Nach deiner gründlichen Recherche kennst Du deine persönliche finanzielle Situation gut. Und kannst auch leichter entscheiden: Hohe Tilgung und schneller schuldenfrei? In der Niedrigzinsphase lohnt sich die lange Darlehenslaufzeit mit günstigerem Zinssatz. Kombiniere dies mit einem hohen Tilgungssatz, nutze in jedem Fall vorteilhafte Konditionen. Kalkuliere aber dennoch immer genügend Reserven für unerwartete Ausgaben ein.

 

Tipp:

Der kostenlose Baufinanzierungscheck von finfo24 hilft dir, deine Finanzierung online zu berechnen.

Nun wird es aber Zeit, dass deine gesamte Arbeit und Mühe belohnt wird.

 

Die Krönung

Die Krönung deiner sorgfältigen Budgetkalkulation ist die richtige Finanzierung deines Eigenheims. Zunächst bedeutet das: Zahlreiche Angebote von Kreditgebern einholen und vergleichen. Schon kleine Zinsunterschiede bewirken mehrere tausend Euro Ersparnis – bei langer Zinsbindungsfrist umso mehr. Dazu: Optionen wie Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und so weiter prüfen. Und dann die Finanzierung berechnen. Auf Basis deiner Zahlen. Ergibt einen Finanzierungsplan, der genau zu dir und deiner finanziellen Situation passt. Vom Aufbau der Finanzierung, Tilgungsverlauf, monatlicher Belastung, Laufzeit bis zur Entwicklung der Restschuld.

Das Wichtigste am Finanzierungsplan für dich: Kompetente Beratung. Die erhältst Du von uns. Unser erfahrenes Team vergleicht für dich Angebote und Konditionen zahlreicher Kreditgeber und prüft Fördermöglichkeiten.

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