Checkliste Baufinanzierung: An alles gedacht?

Baufinanzierung
Lesezeit: 7 min
Gehe am besten perfekt vorbereitet in das Finanzierungsgespräch. Mit unserer Checkliste kannst Du prüfen, ob Du an alles gedacht hast.

Jetzt geht’s los

Dein Projekt Haus oder Wohnung kaufen kann losgehen. Du kennst dein Budget und weisst, was Du dir leisten kannst. Und das Beste ist: Du hast schon ein bestimmtes Objekt im Auge. Oder willst so bald wie möglich neu bauen.

Für dein Finanzierungsgespräch kannst Du dich optimal vorbereiten. Mit einem Fragenkatalog und relevanten Unterlagen. Dein Vorhaben ist wichtig, trage daher lieber zu viel als zu wenig zusammen. Also, nun der Reihe nach. Mit 5 Checklisten.

 

Baufinanzierung Checkliste 1: Basis und Zahlen

Das Finanzierungsgespräch dreht sich um wichtige Punkte deiner persönlichen Baufinanzierung. Bespreche alles ausführlich, bis Du keine Fragen mehr hast.

 

  • Finanzierungsmöglichkeiten – Welche Finanzierung ist grundsätzlich sinnvoll?
  • Eigenkapital – Welcher Anteil an Eigenmitteln ist notwendig?
  • Reserven – Wie viel Mittel sind für unerwartete Ausgaben und Instandhaltungskosten nötig?
  • Kreditrate – Wie hoch soll die monatliche Rate sein?
  • Eigenleistung – Welche Ersparnis bringen geplante Eigenleistungenbeim Neubau?
  • Fördermittel – Welche Förderprogramme kommen in Frage?
  • Kaufpreis – Wie hoch ist der gesamte Kaufpreis, von Grundstück und Immobilie?
  • Kaufnebenkosten – Welche Nebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an?
  • Darlehensbetrag – Wie hoch muss die Kreditsumme sein? Keine weiteren Fragen?

 

Hier noch einige Anregungen:

Finanzierungsmöglichkeiten

Die beliebteste Finanzierung: das Annuitätendarlehen. Manchmal ist auch ein Mix verschiedener Kredite sinnvoll. Bespreche mit deinem Finanzierungsberater, was für Dich am besten ist.

 

Alle eigenen Mittel

Du hast deine gesamten flüssigen Geldmittel mobilisiert und aufgelistet. Kläre im Gespräch, wie hoch dein Eigenkapitalanteil sein sollte – und ob deine Eigenmittel ausreichen.

 

Puffer im Budget

Plane Puffer in dein Budget ein. Für den Umzug und unerwartete Ausgaben. Denke auch an die Zukunft: An spätere Reparaturen und Modernisierung deines Eigenheims. Möglicherweise benötigst Du Hausgeld bei einer Wohnung. Berücksichtige jeden Betrag bei deinen Ausgaben.

 

Finanzielle Beinfreiheit

Die Kreditrate ist für lange Zeit eine feste monatliche Belastung. Unerlässlich, dass die Rate dir genügend finanzielle Beinfreiheit lässt. Überprüfe im Finanzierungsgespräch mit deinem Berater, welche Kreditrate realistisch ist.

 

Ihre Muskelhypothek

Mit Eigenleistungen beim Neubau kannst Du bei der Hausfinanzierung Geld sparen. Aber nur, wenn Du alle Unwägbarkeiten bedenkst und den Umfang realistisch einschätzt. Frage Bauunternehmen und Architekten frühzeitig, was Du selbst tatsächlich leisten kannst. Und wie groß eine eventuelle Ersparnis ist. Auch diese Aufstellung solltest Du mit ins Beratungsgespräch nehmen.

 

Geld vom Staat

Prüfen Sie, welche staatlichen und regionalen Förderprogramme für dich in Frage kommen. Vielleicht ein günstiges Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Oder Tilgungszuschüsse für energieeffizientes Bauen, eventuell auch Baukindergeld. Ausführliche Informationen bekommst Du dazu von deinem Finanzierungsberater.

 

Das neue Zuhause ist am wertvollsten

Nicht wirklich eine Nebensache der Baufinanzierung: Die Kosten der Immobilie. Der Kaufpreis ist der teuerste Posten bei Ihrer Finanzierung – und für den Kreditgeber die wertvollste Sicherheit. Auf jeden Fall solltest Du den gesamten Kaufpreis vor deinem Finanzierungsgespräch wissen.

 

Grundsätzlich zusätzlich

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen weitere Kosten an. Insgesamt circa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Grundsätzlich dazu gehört die Grunderwerbssteuer. Je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Vielleicht kannst Du Grundstück und Haus getrennt erwerben und so Grunderwerbssteuer sparen. Weitere Kosten: für Notar und Grundbuchamt fallen circa 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Eventuell auch noch Maklergebühr, rechne mit 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Die Nebenkosten solltest Du aus eigenen Mitteln bezahlen. Frage deinen Berater.

 

Darlehen im Mittelpunkt

Die Darlehenssumme steht meist im Mittelpunkt. Klar, denn der Betrag muss alle Kosten abdecken. Mit Kaufpreis und Eigenkapital kannst Du schnell deine ungefähr notwendige Darlehenssumme berechnen.

Nun aber nur auf den aktuellen Zinssatz für die Darlehenssumme zu schauen – ist klar zu kurz gedacht. Für die richtige Baufinanzierung sind die Bedingungen des Darlehens maßgeblich. Und nun beginnt der fast spannendste Teil der Finanzierung.

 

Baufinanzierung Checkliste 2: Entscheidende
Konditionen

Die Konditionen des Darlehens beeinflussen in hohem Maß die langfristigen Kosten. Angebote zur Baufinanzierung vergleichen lohnt sich daher. Wie flexibel kannst Du den Kredit abbezahlen? Wie hoch sind die gesamten Kosten?
Du ahnst es schon: Im Finanzierungsgespräch gibt es viel zu klären.

 

  • Zinsbindung – Wie lange kann der Kredit mit aktuell günstigen Zinsen laufen?
  • Tilgung, Tilgungskorridor – Wie hoch ist die Tilgungsrate? Ist ein Tilgungssatzwechsel möglich?
  • Sondertilgung – Sind Sondertilgungen möglich?
  • Bereitstellungszinsen – Wie hoch sind die Bereitstellungszinsen und wann fallen sie an?
  • Finanzengpässe – Welche Lösung gibt es bei einem kurzfristigen finanziellen Engpass?
  • Nachfinanzierung – Ist eine Nachfinanzierung möglich, wenn unvorhersehbare Kosten entstehen?
  • Anschlussfinanzierung – Wie kann die Anschlussfinanzierungaussehen?
  • Ablösung des Kredits – Ist eine vorzeitige Rückzahlung des Kreditsmöglich?
  • Effektivzins – Wie hoch ist der Effektivzins, also die tatsächlichen Kreditkosten pro Jahr?

Eins wird klar: Neben eindeutigen Zahlen wie Zinsen und weiteren Kostenträgern entscheiden auch weiche Faktoren, ob eine Finanzierung zu dir passt. Bemerkenswert auch, wie Konditionen wirken können.

 

Zum Beispiel:

In der Niedrigzinsphase sicherst Du dir mit langfristiger Zinsfestschreibung attraktive Konditionen. Mit hoher Tilgungsrate und Sondertilgungen bist Du schneller schuldenfrei. Beim Neubau verursachen hohe Bereitstellungszinsen erhebliche zusätzliche Kosten für dich. Sicherer fühlst Du dich, wenn es auch bei kurzfristigen finanziellen Engpässen Lösungen gibt. Natürlich, eine gute Planung macht eine Nachfinanzierung unnötig – trotzdem gut zu wissen, dass neue Geldmittel bei völlig unvorhersehbaren Kosten möglich sind. Nicht zuletzt beeinflusst auch die Anschlussfinanzierung die Gesamtkosten.

Viele Faktoren, die Du abwägen musst – gute Beratung gibt dir da sicher ein gutes Gefühl. Ein gutes Gefühl bei deiner Baufinanzierung hast Du auch, wenn Du gut vorsorgst.

 

Baufinanzierung Checkliste 3: Absicherung, Versicherung und Wartezeit

Bestimmt überlegst Du, ob deine Finanzierung in irgendeiner Form zusätzlich absichern kannst. Auch, ob Du beim Bau eines Eigenheims oder später bestimmte Versicherungen brauchst. Und vor allem: Wie lange es dauert, bis Du eine Finanzierungszusage und das Geld erhältst. Alles Themen für dein Beratungsgespräch.

 

  • Bausparvertrag – Ist der Abschluss eines neuen Bausparvertrags sinnvoll?
  • Risikolebensversicherung/Berufsunfähigkeitsversicherung – Wann macht eine Versicherung Sinn?
  • Wohngebäudeversicherung – Ist eine Wohngebäudeversicherung notwendig?
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung / Bauleistungsversicherung / Feuerrohbauversicherung – Welche Versicherungen sind nötig?
  • Finanzierungszusage – Wie lange dauert es bis zur Zusage der Baufinanzierung?
  • Auszahlung – Wie schnell wird das Geld ausbezahlt?

Einige deiner Fragen kannst Du schnell klären, Du benötigst nur die richtigen Papiere. Perfekt wird die Vorbereitung für deine Baufinanzierung daher mit den notwendigen Unterlagen. Bringe diese am besten gleich zum Finanzierungsgespräch mit.

 

Baufinanzierung Checkliste 4: Unterlagen zur Immobilie

Dein zukünftiges Zuhause dient dem Kreditinstitut als Sicherheit für das Darlehen. Daher musst Du für die Baufinanzierung zahlreiche Angaben zu der Immobilie machen. Zum Beispiel:

 

  • Kaufvertrag (bzw. der Entwurf)
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Berechnung Bruttogrundfläche (BGF), alternativ Wohn-Nutzflächenberechnung, cbm-umbauter Raum
  • Objektfotos
  • Flurkarte / Lageplan mit Gebäude
  • Baupläne / Bauzeichnungen mit Grundriss
  • Kosten / Baukosten

 

Zusätzlich bei Neubau

  • Grundstückskaufvertrag
  • Architektenvertrag oder Werkliefervertrag
  • Baubeschreibung
  • Bauantrag / Baugenehmigung
  • Erschließungsbeiträge
  • Aufstellung Eigenleistungen

 

Zusätzlich bei bestehender Immobilie

  • Modernisierungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre
  • Gebäudeversicherung
  • Energieausweis

 

Zusätzlich bei Eigentumswohnung

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan

Neben den Unterlagen zum Objekt wichtig: Nachweise zu deinen persönlichen finanziellen Verhältnissen.

 

Baufinanzierung Checkliste 5: Bonität – Einkommensnachweise

Für eine Baufinanzierung musst Du dem Kreditinstitut deine Kreditwürdigkeit nachweisen. Oft fordern die Kreditgeber spezifische Unterlagen an. Auch abhängig davon, ob Du zum Beispiel angestellt oder selbstständig bist. Im Allgemeinen kannst Du deine Bonität mit folgenden Unterlagen beweisen:

 

  • Selbstauskunft zu Einkommen und Vermögen / SCHUFA- Selbstauskunft
  • Einkommensnachweis / Lohn- oder Gehaltsabrechnung der letzten drei Monate
  • Rentenbescheid
  • Nachweis des Vorjahreseinkommens
  • Letzter Einkommenssteuerbescheid / Lohnsteuerbescheinigung
  • Nachweis Eigenmittel (Kontoauszüge, Depotauszug, zugeteilte Bausparverträge, Sparguthaben etc.)
  • Nachweis über bestehende Kredite, Ratenkredite, Leasings
  • Versicherungsverträge
  • Trennungsvereinbarung, Scheidungsurteil, Unterhaltsurteil beigetrennt Lebenden beziehungsweise Geschiedenen
  • Nachweis Krankenversicherung und Pflegeversicherung, falls privat
  • Insolvenzverfahren / Vermögensabnahmen
  • Personalausweis / Reisepass

 

Zusätzlich bei Selbstständigen

  • Jahresabschlüsse / Einnahmen-Überschussrechnung der letzten drei Jahre
  • Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
  • Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen der letzten drei Jahre
  • Gesellschaftervertrag, falls vorhanden
  • Auszug Handelsregister
  • Verflechtungsübersicht bei Gesellschaften
  • Nachweis private Krankenversicherung und Pflegeversicherung

Du hast alle Unterlagen zusammen? Dann bist Du bestens vorbereitet.

 

Endspurt

Geschafft. Du hast dir Gedanken zu vielen Aspekten deiner Baufinanzierung gemacht. Und hast alle relevanten Unterlagen vorliegen. Endlich kannst Du dich entspannen – und die Finanzierung deines zukünftigen Zuhauses mit erfahrenen Fachleuten absprechen. Ziel ist eine sichere Baufinanzierung, maßgeschneidert für dich. Wir sind auf jeden Fall und für alle Fälle für dich da.

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